Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Gerade beim Erwerb von vermieteten Objekten mit bestehenden Altmietverträgen stellt sich für den erwerbenden Vermieter regelmäßig die Frage, unter welchen rechtlichen Rahmenbedingungen eine Erhöhung der Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist. Parallel dazu besteht natürlich auch ein Interesse des Mieters daran zu erfahren, inwieweit er verpflichtet ist, die Mieterhöhung zu akzeptieren.

Für den Vermieter gilt es inhaltlich besonders drei zwingende Voraussetzungen zu beachten: Zunächst ist erforderlich, dass die Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert geblieben ist.

Weiterhin darf die im Erhöhungsschreiben geforderte neue Miete die ortsüblichen Entgelte nicht übersteigen. Als Vergleichsmaßstab sind dabei diejenigen Mieten heranzuziehen, die in derselben Stadt oder Gemeinde für vergleichbare Mietobjekte in den vergangenen vier Jahren vereinbart worden sind. Die Vergleichbarkeit richtet sich insbesondere nach allen wertbildenden Faktoren, wie insbesondere der Lage, der Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung bzw. des vermieteten Hauses. Hierzu empfiehlt es sich zunächst auf den Mietspiegel zurück zu greifen, für den Fall, dass ein solcher nicht existiert, sind Einzelnachweise über vergleichbare Objekte zu erbringen. Der Mietspiegel kann zur Beurteilung als fester Maßstab immer dann herangezogen werden, wenn es sich hierbei um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel handelt. Ein solcher zeichnet sich dadurch aus, dass er gemeinsam von den Interessenvertretern der Mieter, als auch denjenigen der Vermieter erstellt und anerkannt wurde.

Handelt es sich dagegen um einen einfachen Mitspiegel, so sollte der Vermieter besser mit konkreten Vergleichen arbeiten, um wirklich gerichtsfest argumentieren zu können. Möglicherweise stehen noch vergleichbare Wohnungen im Eigentum des Vermieters, so dass auf diese Daten zurückgegriffen werden kann.

Die dritte inhaltlich zu beachtende Voraussetzung ist, dass sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf.

Weitere Hürden bei der korrekten Vorgehensweise zur Erhöhung der Miete liegen insbesondere bei der Wahrung der rechtlich vorgeschriebenen Form. Entgegen des früheren Schriftformerfordernisses, wobei die Mieterhöhungserklärung handschriftlich im Original abgezeichnet sein musste, genügt heute die sogenannte Textform. Der Unterschied liegt darin, dass die Textform bereits dann eingehalten ist, wenn der Vermieter als Aussteller erkennbar ist. Daher ist die Unterschrift nicht erforderlich. Wenn das Dokument mit einem Stempel als „gezeichnet“ markiert ist, ist das Formerfordernis erfüllt. Ebenso kann die Textform per Fax gewahrt werden, was bei der Schriftform nicht möglich wäre.

Trotz der an dieser Stelle wiedergegebenen Grundzüge kann sich die Ausgestaltung in der Praxis mit Blick auf die Besonderheiten des Einzelfalles oder insbesondere des Zugangsnachweises schwieriger gestalten. Insoweit lohnt es sich für den Vermieter regelmäßig einen Rechtsanwalt bei der Gestaltung des Schreibens hinzuzuziehen.

Autor: André Hascher
Rechtsanwalt bei Rechtsanwaltskanzlei Wellmann und Kollegen in Darmstadt. 
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