Mietrecht: Problematik, wenn mehrere Personen im Rahmen eines Mietverhältnisses Besitzrechte haben

Darmstädter Echo vom 25.08.2009 – Böse Überraschungen warten auf Vermieter, aber auch Mieter bei der Beendigung eines Mietvertrages, wenn Personen in der Wohnung leben, die nicht im Vertrag aufgeführt sind. Hat der Vermieter ein Räumungsurteil erstrittenen, wird der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung nicht durchführen können, wenn sich herausstellt, dass außer dem im Urteil angegebenen Mieter auch andere Personen, nämlich dessen Ehepartner, Lebensgefährte, Untermieter oder in Ausnahmefällen auch volljährige nahe Angehörige wohnen.

Nur wenn der Vermieter auch diese Personen verklagt hat, kann die Zwangsräumung insoweit durchgeführt werden.

Andernfalls muss der Vermieter einen neuen Räumungsprozess gegen jene „Nichtmieter“, aber „Besitzberechtigten“ führen. Das geht ins Geld.

Jeder Vermieter sollte also wissen, wer außer den im Vertrag als Mieter genannten Personen in den Mieträumen dauerhaft wohnt. Der Vermieter hat also einen – notfalls auch einklagbaren – Anspruch darauf, dass ihm vollständig und wahrheitsgemäß entsprechende Auskunft erteilt wird. Möchte der Mieter untervermieten, muss er ohnehin zuvor die Erlaubnis des Vermieters einholen. Dies wiederum kann nur aus triftigem Grund verweigert werden. Die Kündigung freilich muss nur gegenüber den tatsächlichen Mietern erklärt werden, nicht also gegenüber jenem erweiterten Kreis von Personen, die – ohne im Mietvertrag aufgeführt zu sein – Mitbesitz haben.

Andererseits ist auch der zum Auszug bereite Mieter in einer schwierigen Lage, wenn eine der oben genannten Personen den Auszug verweigert. Dann haftet der Mieter, selbst wenn er längst geräumt hat, uneingeschränkt bis zum Auszug des letzten Mitbesitzers für Mietzahlungen, Instandsetzung, Renovierung, Mietausfälle usw. Der Vermieter wird ihn sogar zusammen mit den in der Wohnung verbliebenen Personen auf Räumung verklagen. Der Mieter haftet dann also auch für die Prozess- und Vollstreckungskosten, die andere verursacht haben.

Auch im Mietrecht gilt also in mehrfacher Hinsicht der Grundsatz: Drum prüfe, wer sich ewig bindet, wobei statt des Begriffs „ewig“ schon „mittelfristig“ genügt. Der Weg zum Rechtsanwalt lohnt sich.

Ulrich Wellmann, Rechtsanwalt, Darmstadt

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